Was kommt nach dem Handel? Umnutzung von Einzelhandelsflächen und deren Beitrag zur Stadtentwicklung

Abstract

In der Stadt europäischen Typs sind Stadt und Handel eng miteinander verwoben. Die Bedeutung des Handels geht weit über dessen originäre Versorgungsfunktion hinaus. Für die städtischen Zentren und Nebenzentren übernimmt er sowohl gestaltende als auch soziale Funktionen und trägt mit seiner belebenden Wirkung maßgeblich zum urbanen Leben bei. Mit dem tief greifenden Strukturwandel im Einzelhandel verändert sich diese Beziehung zwischen Stadt und Handel dramatisch, Trading-down-Prozesse gehören vielerorts zum alltäglichen Bild, die Leerstände mehren sich, die urbane Kraft des Handels geht verloren. Mit einem breiten Maßnahmenspektrum wird versucht sich dieser Entwicklung entgegen zu stemmen – mancherorts mit Erfolg. Angesichts stagnierender Umsätze und des enormen Verkaufsflächenwachstums sowie der wachsenden Bedeutung des Online-Handels wird jedoch nicht mehr jeder Einzelhandelsstandort, wird nicht mehr jede Einzelhandelsfläche zu revitalisieren sein. In der vorliegenden Arbeit wird daher die Frage nach den planerischen Strategien im Umgang mit dem Rückzug des Einzelhandels gestellt sowie der Frage nach alternativen Nutzungen nachgegangen, die in der Lage sind, an ehemaligen Standorten des Handels urbane Qualitäten zu entfalten. Im Fokus des Interesses stehen die planungspolitischen Ansätzen und Strategien zur Umwidmung ehemaliger Einzelhandelsstandorte und zur Umnutzung ehemaliger Einzelhandelsflächen sowie die Auswirkungen der Umnutzung auf den städtischen Raum.

Im Theorieteil stehen zunächst die wesentlichen Wandlungsprozesse in der Geschichte von Stadt und Handel im Vordergrund und es lässt sich festhalten, dass die Umnutzung ehemaliger Einzelhandelsflächen und die Umwidmung ehemaliger Einzelhandelsstandorte immer Teil des Strukturwandels im Handel waren. In diesem Lichte lassen sich auch aktuelle Prozesse neu bewerten. Nachfolgend wird der Strukturwandel im Einzelhandel beschrieben, wie er sich in Deutschland ab den 1960er Jahren bis heute darstellt. Die wesentlichen endogenen und exogenen Faktoren der aktuellen Einzelhandelsentwicklung werden aufgezeigt sowie die damit verbundenen Veränderungen des Zentren- und Standortgefüges. Von zentraler Bedeutung ist Kapitel 3. Es werden die konkreten Folgen des Strukturwandels für die Standorte beschrieben, die Bedeutung des Einzelhandels am Standort Stadt herausgearbeitet und mit dem Begriff des „urbanen Potenzials“ verknüpft. Der Begriff setzt sich zusammen aus den funktionalen, urbanen und sozialen Potenzialen, die der Einzelhandel an einem Standort entfalten kann. Im letzten Kapitel des Theorieteils wird die aktuelle Planungs- und Steuerungspraxis der Einzelhandelsentwicklung behandelt sowie der theoretische Diskurs zur Umnutzung und Umwidmung ehemaliger Einzelhandelsstandorte und -flächen nachgezeichnet. Es wird der Frage nachgegangen, wann sich der Versuch einer Revitalisierung lohnt oder dauerhaft von der Einzelhandelsnutzung Abstand genommen werden muss. Auch das Thema der zeitlich begrenzten Zwischennutzungen wird behandelt, um die auf Dauer angelegte Umnutzung von Einzelhandelsflächen genauer zu definieren.

Im empirischen Teil werden die Methodik der Untersuchung und der explorative Forschungsansatz vorgestellt. Aufbauend auf der theoretischen Betrachtung in Kapitel 3 erfolgt die Operationalisierung des Begriffs „urbanes Potenzial“ und dessen Verknüpfung mit verschiedenen Indikatoren, die bei der Auswertung der Fallbeispiele die Beurteilung neuer Nutzungen an ehemals vom Handel geprägten Orten ermöglichen. Das methodische Vorgehen bei der Recherche und der Auswahl der Fallbeispiele und Fallstudien wird anschließend dargelegt. Neben der zum Teil steckbriefartigen Dokumentation der Fallbeispiele, werden die drei Fallstudien ausführlich dokumentiert. Die Umnutzung einer ehemaligen Metzgerei im Zentrum der Fachwerkstadt Eschwege, die Umwandlung eines ehemaligen Warenhauses als Impulsgeber für die Transformation eines Innenstadtquartiers in Hamm sowie die Neuinterpretation eines ehemaligen Ladenzentrums in einem von der Nachkriegsmoderne geprägten Viertel der jungen Stadt Salzgitter. In der abschließenden Querschnittsauswertung werden die im Rahmen der Untersuchung nachweisbaren Standort- und Bautypologien sowie die Arten der Nachnutzung vorgestellt und deren urbanes Potenzial bewertet. Auch können anhand der drei Fallstudien kommunale Handlungsansätze im Umgang mit Umnutzungen beispielhaft nachgezeichnet werden.

Die Ergebnisse der Untersuchung lassen den Schluss zu, dass sich mit der Umnutzung ehemaliger Einzelhandelsflächen sehr wohl urbane Qualitäten und insbesondere soziale Aspekte verknüpfen lassen. Es können Handlungsempfehlungen für die kommunale Planung sowie auch für Immobilieneigentümer und Architekten abgeleitet werden. Dennoch sind neben den zahlreichen Chancen auch die Risiken von Umnutzungen zur Kenntnis zu nehmen. Diese bestehen insbesondere bei der Nachnutzung durch Wohnen. Da sich das urbane Potenzial von Wohnnutzungen anhand der dokumentierten Beispiele nur bedingt nachweisen lässt, wird dieses Thema in einem Exkurs separat behandelt, da das Wohnen – bei allen Schwierigkeiten die Erdgeschosslagen mit sich bringen – vielerorts die einzige Chance auf eine dauerhafte Nachnutzung ehemaliger Einzelhandelsflächen darzustellen scheint.

The city and commerce are strongly intertwined in the city of the European type. The importance of commerce reaches far beyond its original function of securing supply. Commerce shapes physical space and carries social functions for urban and secondary centers. It also contributes considerably to urban life. The relation between city and commerce underlies dramatic transformations through far-reaching structural change in the retail sector. Locations are commonly downgraded, vacancy is increasing, the urban power of commerce is waning. Attempts are being made to halt this development through a wide spectrum of measures, which are successful in some places. Due to stagnating revenues and the enormous growth of sales areas as well as the increasing significance of online commerce, many retail locations and spaces will reach a point where they cannot be revitalized anymore.

This study therefore discusses the planning strategies in dealing with the demise of retail as well as alternative forms of usage, which are capable of developing urban qualities at former commerce locations. The focus of this study is on local approaches and strategies to convert former retail locations and spaces as well as on the effects of the conversion on urban space.

The theoretical part initially focuses on the most important transformation processes in the history of the city and of commerce. It can be observed that the conversion of former retail spaces and the conversion of former retail locations has always been a part of structural change in commerce. Viewed in this light, contemporary processes may be newly evaluated. The study consequently describes structural change in retail in Germany from the 1960s until today. It reveals the main endogenous and exogenous aspects of the current development of retail and the associated changes of the structure of city centers and locations. Chapter three is of central relevance. It presents concrete effects of structural change for these locations, and it reveals the significance of retail for the city and connects these to the term „urban potential“. The term is composed of the functional, urban and social potentials, which retail can unfold at a particular location. The last chapter of the theoretical part deals with current planning and control practices in the development of retail and it presents a review of the theoretical discourse on the conversion of former retail spaces and locations. It seeks answers to the question when a revitalization by retail seems worthwhile or when the retail use on the site should be abandoned. Moreover, it deals with the concept of interim usage in order to come up with a more precise characterization of the long-term conversion of retail spaces.

The study‘s methodology and its explorative approach are presented in the empirical part. The term „urban potential“ is operationalized based on the theoretical discussion in chapter three. It is connected to various indicators which allow for the evaluation of new usages of locations formerly dominated by retail in the examples under discussion. The methods and procedures that guided the research and selection of examples included in the survey and case studies are laid out in the following.

Following a brief summary of the examples included in the survey, the study presents a detailed documentation of three case studies: The conversion of a former butcher shop in the center of Eschwege with its many half-timbered buildings, the conversion of a former department store as the driving force behind the transformation of an inner city area in Hamm as well as the reinterpretation of a former shopping center in a quarter of the young city of Salzgitter, which is shaped by the „Nachkriegsmoderne“ (Modern German architecture of the post-war era). The location and building types, which have been detected in the context of this study, and the different forms of follow-up uses are presented in the final analysis. The urban potential of these new usages is also evaluated. Moreover, it is possible to trace local approaches to conversions on the basis of the three case studies.

The results of this study suggest that through the conversion of former retail spaces, urban qualities and social aspects, in particular, may indeed be combined. Recommendations for action concerning municipal planning and for real-estate owners and architects can be derived. Apart from the numerous opportunities created by conversions, we also have to acknowledge its risks. They particularly stem from the conversion of retail spaces into housing. The urban potential of housing can only be partly detected on the basis of the documented examples. This aspect is therefore separately dealt with in an excursus since housing represents the only chance for an sustainable follow-up use of former retail spaces in many locations, even though ground floor premises entail various problems.