Bewertungsrelevante Aspekte bei Offenen Immobilienfonds

Abstract

Im Zuge dieser Diplomarbeit wird versucht dem Leser einen Eindruck über die verschlüsselte Thematik der Offenen Immobilienfonds und die Bewertung der darin gehaltenen Immobilien zu geben. Bereits seit 1959 gibt es diese für Deutschland typische Assetklasse. Welche mittlerweile ein Volumen von fast 90 Milliarden Euro verwaltet. Viele der Aktivitäten, die im Zusammenhang mit der Investition stehen, werden für die Anleger in keiner Weise sichtbar. Die Kapitalanlagegesellschaften erweisen sich bei genauerer Betrachtung als ein komplexes System aus verschiedenen Bereichen, die einzig und allein das Ziel verfolgen, durch gezielte Immobilienkäufe und -vermietungen auf der ganzen Erde, eine hohe Rendite für die Anleger zu erwirtschaften. Nach einem Überblick über die derzeit aufgelegten Fonds und ihre charakteristischen Merkmale wendet sich die vorliegende Arbeit den rechtlichen und steuerlichen Belangen der Fonds zu. Gerade die Einführung des Investmentgesetzes im Jahre 2004 brachte mehr Kompetenzen für die Kapitalanlagegesellschaften aber ebenfalls eine weitere Steigerung der Anlegerrechte. Der Leser wird von der Diplomarbeit durch ausgewählte Abteilungen einer Fondsgesellschaft begleitet: Research: Hier werden die internationalen Regionen und ihre Immobilienmärkte analysiert um u. a. die Sachverständigen bei ihrem Bewertungsauftrag mit Informationen versorgen zu können. Einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg eines Offenen Immobilienfonds leisten die Mitarbeiter des Portfolio-Managements. Sie sind für die Umsetzung der Fondsstrategie in die Anlagerealität zuständig. Weiterhin werden in diesem Zusammenhang die Begriffe der Diversifizierung und der Ertragssicherung erläutert. Die Akquisitionsabteilung befasst sich mit dem Kauf neuer Liegenschaften. Es wird der schematische Ablauf einer Akquisition und die Arbeit der Akquisiteure präsentiert. Im Anschluss an eine Neuanschaffung ist das Asset-Management für die Betreuung der Liegenschaft verantwortlich. Durch das dortige Wissen über die Mieteinnahmen und andere Objektdaten, ist das Asset-Management ein wichtiger Ansprechpartneer für die Sachverständigen. Nach der Exkursion durch eine Fondsgesellschaft wendet sich die Diplomarbeit der Problematik der Bewertung zu. Es werden der Sachverständigenausschuss und seine Arbeit vorgestellt, sowie die Bewertung der Fondsimmobilien beschrieben. Auf die Problematik der Bewertung von Immobilien im Ausland und die Beschaffung wertrelevanter Daten wird eingegangen. Abschließend wird der Versuch unternommen, die Bewertung von Auslandobjekte durch die Ermittlung von wertrelevanten Faktoren, die im Ausland nicht existieren, zu vereinfachen. Dies erwies sich aufgrund der Gesamtsituation der OIF als momentan sehr schwierig.

This diploma thesis tries to give the reader a survey of the complicated topic of the Open-Ended Real Estate Investment Funds and the valuation of the real estate objects that are in these funds. Since 1959 this Asset-Class, which is typical for Germany, has existed. In the meantime the funds are managing a volume of nearly 90 Billion Euros.

Many activities, which are connected with the Investment, are absolutely not visible for private investors spending their money on them. The company developing and managing the fund is called Kapitalanlagegesellschaft (KAG) and it is a very complex system of several different departments. The investment company strictly follows the aim to produce high yields to satisfy their investors. This is only possible by buying and renting high-quality real estate objects everywhere in the world. After an overview of the Funds existing at the moment and the explanation of their characteristics the diploma thesis turns to the aspects of law and tax influencing the funds. Especially the introduction of the new Investmentgesetz in 2004 brought new competences to the investment companies but also an increase of investors´ rights. The reader will be accompanied by the diploma thesis through selected departments of an investment company: Research: Here takes an analysis of international regions and their real estate markets place. One reason for this work is to supply the valuation specialists with information for their valuation reports. Another important contribution to the success of Open-Ended Real Estate Investment Funds makes the staff of the Portfolio-Management. It is responsible for the transformation of the fund’s strategy into the investment reality. Furthermore the terms "diversification" and "security of proceeds" will be explained. The acquisition department deals with the purchase of new real estate objects. It is shown the schematic procedure of an acquisition and the work of the acquisition managers. Following a new purchase the Asset-Management has to look after the building. Because of the collected knowledge of rents and specific objectdata this department is an important communication partner for the valuation specialists After these reports on an investment company the diploma thesis shows the topic of real estate valuation. The committee of valuation specialists will be introduced as well as its work and the valuation of fund objects. Occurring problems while valuating real estate objects in foreign countries are another point of discussion. In the end there will be an attempt to simplify valuation of objects in foreign countries. There is basic but often necessary value information not available for valuators. The solution of this problem proved to be very difficult because of the structure of Open-Ended Real Estate Investment Funds at the moment.