Vertikalisierung im brasilianischen Wohnungsbau : Analyse von innerstädtischen Hochhaus-Quartieren in Goiânia

Abstract

Im Wohnungsbau in Brasilien zeigt sich eine rasante Zunahme von innerstädtischen Apartmenthochhäusern, wobei sich viele Quartiere zu vertikalen Stadtteilen entwickeln. Ein genauerer Blick lässt erkennen, dass die vertikalen Stadtteile relativ gut situierte Stadtteile sind, Wohntürme und Apartmenthäuser sind offensichtlich die bevorzugte Wohnform der Mittel- und Oberschichten. Die untere Mittelschicht ist auf den sozialen Wohnungsbau angewiesen, der oft auch mehrgeschossig ist, aber aufgrund seiner minimalen Standards und peripheren Lage in keiner Weise mit den luxuriösen Apartmenttürmen der reicheren Bevölkerung zu vergleichen ist. Die einkommensschwachen Schichten, zu denen oft die Hälfte der Stadtbevölkerung zählt, leben in den Favelas oder in irregulären Parzellierungen (loteamentos clandestinos) am Stadtrand, wo sie ihre einfachen „Einfamilienhäuser“ in Selbsthilfe bauen.

Die auffällige vertikale Verdichtung der gehobenen Wohnviertel in Brasilien wirft die Frage nach den Gründen auf. Das rasche Wachstum einer kaufkräftigen Mittelschicht, die Knappheit an erschlossenem städtischem Boden in attraktiver Lage und der hoch spekulative Immobilienmarkt liefern erste Antworten auf die Frage nach den Ursachen der vertikalen Transformation. Eine wichtige Rolle spielt auch das Sicherheitsbedürfnis der gehobenen Mittelschicht, die das bewachte Apartmenthaus als eine realtiv sichere „Mini-Gated-Community“ schätzt.

Dennoch bleiben Fragen offen: Warum ist dies gerade in Brasilien der Fall, wo doch anderswo die besseren Schichten in der Regel eindeutig das freistehende Einfamilienhaus bevorzugen? Warum werden in Brasilien große und kleine Städte gleichermaßen vom „vertikalen Wohnen“ erfasst, wo doch viele Provinzstädte auch horizontal fast unbegrenzt wachsen könnten? Und schließlich: Entspricht das vertikale Wohnen tatsächlich den Wohnpräferenzen der (oberen) Mittelschicht, oder ist diese vor allem deshalb auf den “komfortablen” Wohnturm angewiesen, weil es aufgrund der marktbeherrschenden Stellung großer Immobilienfirmen und Bauunternehmen kaum Alternativen gibt? Darüber hinaus will die Forschung natürlich auch Fragen nach der städtebaulichen Struktur und Qualität der vertikalen Mittelschicht-Quartiere beantworten.

Die Arbeit ist in zwei Teile gegliedert. Basierend auf einer Literatur-Recherche wird im ersten Teil die historische Entwicklung des Pariser Apartmenthauses im 19. Jahrhundert dargestellt, weil dies auch Hinweise auf die historische Entwicklung der Wohnpräferenzen in Brasilien gibt; sodann wird der städtebauliche Vertikalisierungsprozess am Beispiel der Megastädte Rio de Janeiro und São Paulo dargestellt.

Der zweite Teil enthält die Fallstudie Goiânia, die Hauptstadt des Bundesstaates Goiás. Diese Ein-Millionen-Stadt liegt im Planalto Central, der Hochebene im Landesinneren und ist etwa 200 Kilometer von Brasilia entfernt. Die Fallstudie zeigt, dass die rasche Vertikalisierung der gehobenen Wohnquartiere sich nicht auf die großen Metropolen beschränkt, sondern ein durchgängiges Phänomen in allen größeren brasilianischen Städten ist. Im Rahmen der Fallstudie wurden Daten und Informationen in 4 ausgewählten vertikale Mittelschicht-Quartieren erhoben, um diese nach Bewohnern, Bodennutzung und Bautypologie zu charakterisieren. Die quantitativen und qualitativen Daten bzw. Informationen zeigen die unterschiedlichen Akteure und Einflussfaktoren, die maßgeblich sind für die städtebauliche Transformation dieser Quartiere. Ein systematischer Vergleich, Schlussfolgerungen und Thesen zur vertikalen Entwicklung von Mittelschicht-Quartieren schließen die Arbeit ab.

The housing construction in Brazil is characterized by the rapid increase of inner city apartment high-rise buildings, resulting in the development of "vertical" city parts. A closer look into these city parts reveals a population with high average income. High-rises and apartments are clearly the preferred dwelling model of the middle and upper classes. The lower middle class depends on public housing programs, which are often comprised of multistoried buildings as well, however of a lower standard and situated on the outskirts, rendering them incomparable with the luxurious inner city apartment buildings of the upper social classes. The low-income classes, to which nearly half of the Brazilian population must be counted, live in favelas or in irregular urban plots (loteamentos clandestinos) on the periphery, where they build their simple single-family houses by themselves.

These unusual vertical and dense neighborhoods of the upper classes raises questions regarding the reasons for this development. The rapid growth of buying power in the middle class, a shortage of developed city space in attractive locations, and the highly speculative housing and real estate market could be potential reasons for the verticalization process in Brazil. Special consideration should be given to the safety needs of the upper middle classes, which values the guarded apartment high-rise buildings as relative safe small gated-communities.

Yet, some questions remain: Why is this development particularly prominent in Brazil, while the upper classes in other countries tend to prefer suburban or detached house? Why is the vertical development observable in Brazilian cities of any size, even though many provincial towns are unrestricted in their horizontal development? And finally, does the vertical housing represent the actual preferred living style of the upper social classes, or is the apparent preference caused by a lack of alternatives due to the dominance of large real estate brokers and construction companies? In addition to the questions raised above, the research presented in the following also tries to answer questions concerning the urban structure and the quality of life in these vertical city parts of the upper middle class.

This thesis is divided into 2 parts. The first part investigates, based on literature research, the historical development of the Parisian apartment building in the 19th century in order to identify aspects, which may be responsible for this preference in residential typology in Brazil. This investigation is followed by the presentation of the urban verticalization process, based on the development of the mega-cities Rio de Janeiro and São Paulo.

The second part of this thesis consists of the case study of the city of Goiânia, the state capital of Goiás. This city with about one million inhabitants lies in the Planalto Central, about 200 Km from the national capital Brasilia. The case study shows, that the verticalization of well-to-do neighborhoods isn't limited to metropolitan regions, but rather that it is a phenomenon observable in all larger Brazilian cities.

Within the scope of the research data from four selected vertical middle class neighborhoods in Goiânia was collected and analyzed with regard to inhabitants, land occupancy, and building typology. This data provides quantitative and qualitative information by which the varying influencing factors responsible for the urban transformation, observed in the studied city parts, can be identified. Thesis about the verticalization process based on a systematic comparison of the chosen city parts in Goiânia conclude this research about he development of middle class neighborhoods in Brazil.